Türkiye’nin bir deprem ülkesi olması gerçeği, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırırken mülk sahiplerinin aklında tek bir büyük soru işareti bırakıyor: “Yıllardır oturduğum evimin metrekaresi yeni projede düşecek mi?”
Geleneksel yöntemlerle yapılan ölçümler, “net” ve “brüt” alan karmaşasına, müteahhit ile kat malikleri arasında güven krizlerine ve geri dönülemez hak kayıplarına yol açabiliyor. Ancak teknoloji artık maliklerin tarafında. LIDAR teknolojisi ile yapılan dijital rölöve çalışmaları, binanızın bugünkü durumunu milimetrik hassasiyetle dijital bir ikize dönüştürerek haklarınızı garanti altına alıyor.
Bu yazıda, kentsel dönüşümde metrekare tespitinin önemini, 3D modelleme teknolojisinin hukuksal güvenceye nasıl dönüştüğünü ve müteahhit ile masaya oturmadan önce neden profesyonel bir tarama yaptırmanız gerektiğini inceleyeceğiz.
Müteahhit ile Anlaşmadan Önce Yapılması Gerekenler: Mevcut Durumun Tespiti
Birçok mülk sahibi, binaları yıkıldıktan sonra “Eski salonum daha büyüktü” veya “Balkonum plana dahil edilmemiş” gibi itirazlarda bulunur. Ancak bina bir kez yıkıldığında, eski yapının ispatı imkansız hale gelir.
Kentsel dönüşümde hak kaybı nasıl önlenir? Cevap basit: Binanız henüz ayaktayken “dijital kanıt” oluşturarak.
Eski tapu kayıtlarında yazan metrekareler ile gerçek kullanım alanları (tadilatlarda kapatılan balkonlar, sonradan eklenen alanlar) genellikle birbirini tutmaz. Mevcut binanın net ve brüt metrekare hesabı, geleneksel şerit metrelerle veya lazer metrelerle tek tek odaları gezerek yapıldığında %10-15’e varan hata payları oluşabilir. Bu hata payı, İstanbul veya İzmir gibi metropollerde yüz binlerce liralık bir kayıp demektir.
Dijital Rölöve Nedir ve Neden Hayati Önem Taşır?
Dijital rölöve, bir yapının mevcut durumunun lazer tarayıcılar (LIDAR) kullanılarak taranması ve dijital ortamda birebir modelinin oluşturulması işlemidir.
Render-a olarak sunduğumuz bu hizmette süreç şöyle işler:
- LIDAR Tarama: Binanızın iç ve dış mekanları, saniyede milyonlarca nokta atışı yapan cihazlarla taranır.
- Nokta Bulutu (Point Cloud): Taranan veriler birleştirilerek binanızın 3 boyutlu, milimetrik koordinatlara sahip bir “nokta bulutu” oluşturulur.
- 3D Modelleme: Bu veriler işlenerek binanın BIM (Yapı Bilgi Modellemesi) tabanlı 3D modeli çıkarılır.
Bu süreç sonunda elinizde, binanızın yıkılsa bile dijital dünyada sonsuza kadar var olacak, mahkemelerde teknik delil niteliği taşıyabilecek hassas bir kopyası olur.
Uzman Notu: Dijital rölöve, sadece bir çizim değil, binanızın üç boyutlu envanteridir. Hangi odanın kaç metrekare olduğu, tavan yüksekliği, kolon-kiriş yerleşimleri tartışmaya kapalı bir netlikte sunulur.
Kentsel Dönüşüm Yasası ve Hukuki Boyut
Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçleri 6306 Sayılı Kanun kapsamında yürütülmektedir. Bu kanun, riskli yapıların tespitinden yıkımına kadar olan süreci kapsar. Ancak yeni yapılacak binadaki paylaşımlar, genellikle arsa payı ve mevcut kullanım alanları üzerinden pazarlık konusu olur.
(İlgili Yasal Mevzuat: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un detaylarına Resmi Gazete Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.)
Elinizde LIDAR ile yapılmış bir metrekare tespiti olduğunda:
- Şerefiyelendirme: Dairenizin cephesi, manzarası ve kat yüksekliği dijital olarak kayıt altına alınır.
- Sözleşme Gücü: Müteahhit ile yapacağınız “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nde, eski dairenizin net kullanım alanını verilerle savunabilirsiniz.
- Delil Tespiti: Olası bir anlaşmazlıkta, mahkemeden “Delil Tespiti” istenirken sunulacak en güçlü teknik rapor, 3D lazer tarama verileridir.
Render-a ile Haklarınızı Dijital Olarak Koruyun
Render-a, sadece görselleştirme yapmaz; aynı zamanda mülkünüzün teknik verilerini işler. Render-a 3D Modelleme Hizmetlerimiz sayesinde, binanızın sadece dış kabuğunu değil, iç hacmini de kayıt altına alıyoruz.
Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce sunduğumuz çözümler:
- Hassas Ölçüm: Lazer tarama ile %99.9 doğrulukta alan hesabı.
- Karşılaştırmalı Analiz: Mevcut binanız ile müteahhidin sunduğu yeni proje arasındaki metrekare kayıplarının (çakıştırma yöntemiyle) görselleştirilmesi.
- Sanal Tur: Binanız yıkılsa bile içinde gezebileceğiniz dijital bir arşiv.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşümde hak kaybı yaşamamak için ne yapılmalı?
Sözleşme imzalamadan önce binanızın mevcut durumunu profesyonel bir harita mühendisi veya 3D tarama uzmanı ile belgelemelisiniz. LIDAR teknolojisi, bu belgelemeyi en hassas yapan yöntemdir.
Dijital Rölöve maliyetli bir işlem midir?
Evinizin metrekaresinden kaybedeceğiniz tek bir metrekare bile, İstanbul gibi şehirlerde binlerce dolara tekabül eder. Dijital rölöve maliyeti, önlediği zararın yanında oldukça cüzi bir yatırımdır. Fiyatlandırma modellerimiz için Fiyatlandırma Sayfamıza göz atabilirsiniz.
LIDAR ile ölçüm ne kadar sürer?
Ortalama bir apartman dairesi için tarama işlemi 30-45 dakika sürer. Tüm bina için işlem genellikle 1 gün içinde tamamlanır.
Bu ölçümler resmi kurumlarda geçerli mi?
LIDAR verileri, lisanslı harita mühendisleri ve mimarlar tarafından işlenip raporlandığında, mahkemelerde “teknik uzman görüşü” ve “delil” olarak yüksek geçerliliğe sahiptir.
